昨天我们发布了《警告！买房可能赔钱，楼市到了最严肃时刻》，系统的讲了15个板块的投资价值和置业方法论。
今天是下篇，废话不多说，直接讲重点。
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三环-四环片区共8个板块。
常西湖新区、高新区（老城）、北四环片区（惠济）、杨金片区、龙子湖北、管南、商都新区、城南片区。
1、常西湖新区
常西湖新区正在进入天量供应时代。
北边裕华城、华瑞紫韵城、碧桂园凤凰城、碧桂园西湖（部分），南边恒大林溪郡、世贸璀璨熙湖、融信奥体世纪等，还不包括边缘市场如永威西郡、汇泉西悦城、康桥须水等都要销售。
目前常西湖新区整体规划完成度只有1/3,今年北部片区还改了规划，整个片区的入住和二手房市场几乎是真空的！
建设路沿线、中原路沿线有个别项目售卖，常西湖新区南部区域完全没有二手房市场，只有恒大林溪郡安置房元/㎡全款在转让。
建设路沿线
中原路沿线
常西湖新区南部区域
讲完这个我们想说明什么？
这个区域还需要至少5年以上的基础开发周期，才能进入到二手房市场。
而进入到二手房市场后因为本身人口不足问题，短期供应量过大问题，二手房踩踏也会很严重，所以规划很美好，但现实很残酷。
所以，这个区域最好买特价，卖二手房保守估计需要5-7年再卖。
2、高新区
高新区价格正在透支。
目前高新老城项目主要有钱隆城、金科城（尾盘）、正弘青云筑（一期尾盘）、恒大城、保利文化广场、龙湖景粼玖序、公园府、公园道、永威金桥西棠。
从正弘青云筑-龙湖景鳞玖序-保利文化广场-永威金桥西棠，高新老城的价格被一路拔高。
缺点是1元/㎡的基本面已经高于郑州的市场均价，优点是区域已经成熟。
目前有一波短线机会，高新万达-正弘汇-保利文化广场配套落地-8号线通车，逐步兑现后价格会再次攀升，但收益可能不会太大，一切取决于你买入价格。
3、北四环片区（惠济）
北四环片区主要是惠济区。目前惠济东、正弘澜庭叙、天地湾、保利海上五月花等区域已经是纯二手房市场；惠济核心区目前仅剩中海湖滨世家二期待售；整个惠济区的市场已经转移到惠济西，绿都青云叙、锦艺四季城、融创大河宸院、融创中原宸院、正商家河家等。
惠济核心区北
关于惠济区的调研上周我们专门讲过，这次就直接说结论:建议淘融创珑府、万科天伦紫台一期、碧园月湖转让房。
4、杨金片区
杨金片区真正进入标准开发周期是康桥东麓园、美盛北龙台、福晟九州府这一批。
杨金区域
目前区域也没有成熟的二手房市场。
杨金区域的最大价值就是离北龙湖够近。变现时间是等北龙湖北岸成熟，变现方法就是卖给北龙湖北岸的白领们。
所以，第一，你的买入价格与北龙湖北岸相比要有差价，同金水老城、惠济东相比价格要合理。第二，品质要能入的了未来北龙湖北岸白领的法眼。
5、龙子湖北
龙子湖北的市场目前分为两个板块。
连霍高速以北的鸿园板块：鸿园、瀚海尔湾、康桥香麓湾、以及远处的天伦城。
连霍高速以南的安置区板块：水之郡、鼎天东尚、万向（蓝宝）桃源居、湖畔晓风。
鸿园区域
首先，连霍高速以南的安置区板块可以完全放弃了，大量安置区，界面很差，开发商都不在及格线，这个区域基本被做死了。
连霍高速以北的区域也属于杨金。小板块内净地多一些，环境纯粹，优质楼盘可以根据自身情况考虑。
6、管南区域
管南区域新房主要是正商中州城、绿都紫荆华庭、绿都澜湾、鑫苑国际新城、永威城，二手房也是这些。
管南区域
这个区域是郑州市的明星区域，过去四年新房成交量非常大，我们也见证了房价的一路高歌。
区域大家都很熟悉，直接讲置业逻辑：淘这些项目的二手特价，价格不能超过这些项目新房的特价。
这些项目都是尾盘，比如去年和今年上半年绿都澜湾、鑫苑国际新城、包括永威城都曾卖到近1元/㎡的高价。其原因也很简单，尾盘了，销售压力变小，吃更多溢价的同时也能给前期业主更多信心。
但是到了这几个月，整个市场下行厉害，又不得不特价来卖，比如绿都澜湾特价房元/㎡送车位，永威城的一口气特价房及首付分期等等。
拿新房特价作比去淘二手房，是最正确的做法，因为开发商已经帮你测试了客户的接价情况。
7、商都新区
商都新区主要是管南到南龙湖区域的大量新房项目。比如富田城九鼎华府、绿地花语城、正商生态城等等。
商都新区
这个区域除了最早交房的正商智慧城基本没有二手房市场，目前整个区域大拆大建，天量新房入市，是郑州最最典型的刚需市场之一。
这个区域不建议投资。其逻辑和我们前边讲的南龙湖的逻辑差不多，没有明显的轨交导入，区域供应量太大、项目之间互相比价，价格踩踏严重，没有大量人口接盘逻辑。
8、城南片区
城南片区主要是二七老城南部片区，南三环-南四环二七区部分。
城南片区
这个片区基本上是上轮涨幅中最差的一个区域。
有以下几个原因：
1、新郑州人中去高新、中原、管城的都比二七多；
2、过去6年大学路、嵩山路沿线项目众多；
3、价格踩踏比较严重；
这几个因素依然会延续下去。
所以这个区域的置业逻辑是低价、位置。比如亚星三环边10XXX元/㎡的低价，你拿走的是预期的涨幅，下一轮市场推到元/㎡的郑州均价，一定比元/㎡买入的项目赚的多还好卖。
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老城片区。
五龙口板块、中原老城区、二七老城、中心城区、东区。
1、五龙口板块、中原老城区、二七老城、中心城区；
这几个板块基本上都是成熟的二手房市场，今年表现的几个典型特征是新房改善价格拔升的很高。比如万科山河道、昆仑望岳二期、郑州雅颂居、未来天奕等。
改善项目，才是老城区的未来。
2、东区
这里的东区特指老CBD附近的住宅，如绿城百合等。
东区
老东区板块原则上是不推荐投资的。
1、单价太贵
2、高单价之上，产品落后。
比如没有电梯就打退了很多人。价格放在那里，产品同比北龙湖以及同期其他区域改善产品有不小差距，等你接手再卖出难度会更大。
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可重点