我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：请问18年购入的万科蛇口公馆公寓是否该出手换临深。两年了也没升值，本身公寓位置景色又都可以觉得可惜，楼下的空地是将来的深圳歌剧院。租金低，拿在手里觉得烫手，想问问建议。深圳住宅已无名额。刚刚发送失败了，再试一下。
回答：万科蛇口公馆这个盘是真正的次新，外观高端大气上档次，有万科品牌加持，又有蛇口的区位大概念，本应是这轮大涨的领涨先锋，结果却让人大跌眼镜。目前住宅均价12万多，比后海很多20年的老房子还便宜，而且存在感很低，很多人甚至都没听过这个盘。跑输的原因主要有三，一是位于蛇口最差的地段，周边全是农民房和破败的厂房，二是学位太差，三是容积率太高。18年这个盘开盘，住宅和公寓的开盘价都是八万多，到现在，住宅好歹有了40%的帐面浮盈，公寓却基本没涨。公寓的产品性质当然是涨的慢的原因，但更大原因是开盘时，公寓价格被开发商定高了，提前透支了这一波的涨幅，而很多不懂的小白被精装，海景和低总价吸引，贸然入了坑，这其中就包括你。我的建议对于公寓这类长线跑输的产品，能出还是出掉，几百万置换成广州的优质住宅它不香吗?最后指出一点，千万不要认为开发商是定价高手，很多新盘的项目总操盘能力一言难尽，定价策略错误百出。很多买房人轻信开发商，认为开发商定的价肯定不会错，高价格=高品质，闭着眼睛瞎买，最后在二手市场被教育的不轻。举个例子，去年开盘的海纳公馆，89平三房开盘价8万多，平四房9万多。我可以说，未来转二手房后，在小三房稀缺的宝中，海纳89平的二手单价一定不低于平，甚至还略高，如果是自住还无所谓，如果纯投资恐怕就要失算了。
提问：现在无房，现在考虑自住学区房，要有地铁，广州户口，现在居住在白云区，希望雕叔能给些建议。
回答：所给信息有点少，如果单纯从：学区房+自住角度来看可以选择越秀区的带自住属性的：中星小学的淘金、东风东路小学的锦城和东风广场，甚至广铁小学的富力东堤湾等等也可以选择天河北的龙口西小学，华阳小学，或者猪心的天河第一小学、体育东小学也可以考虑天河公园的天府路小学、华景新城的华景小学我意思是：您把您的预算、首付成数、通勤距离、几房几厅的要求，这些简单的约束条件梳理一下，咱们再看看
提问：雕叔，您一直推荐老黄埔，很多都涨过一轮了，想问下现在这个时间点，投资角度，万预算，在老黄埔选择什么小区户型楼层好？
回答：你需要解决两个问题：1、总预算万，投资的话老黄埔是不是首选，我可以很确定的告诉你，老黄埔或者番禺是最佳的选择，几乎没有之一2、确定了第一个的问题，才是第二个问题，可以沿着地铁5号线、13号线来选择，建议选择“裕丰围”“大沙东”两个地铁站来选
提问：雕叔，您好，请问东莞市沙田镇碧桂园柏丽湾二期的别墅有投资价值吗？据说平-平双拼别墅，售价在W/套左右。另外，请问现在想投资东莞的房产，没首套资格，但可以买二手的，请问买哪些地方的二手房最合适？东莞二手房单价在多少的买来投资潜力大？
回答：.如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性，金融属性也差，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。而目前绝大部分的别墅，热门的别墅市场，又位于郊区，进一步放大了泡沫和接盘的风险。所以除非你有很高的自住需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定它就是消费品。别墅本身回报率很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。2.现在当下投资我更建议是买广州，不要买东莞。东莞都刚刚暴涨结束，你就在东莞，你当然清楚这件事情。任何一个城市暴涨结束，都需要喘三年的。而且广州的基本面本身就比东莞好。此刻的行情当然是买广州，广州正在暴涨。普通人对房价的感知总是慢半拍，等他感知到房价上涨的时候，已经接近尾声了。房价五年才有一轮行情，一轮行情也就半年左右的时间，等你感知到错过这半年的行情，你就需要再等五年。
提问：雕叔，你好！一般西北向的房子比东南要低多少？比如黄埔花园的西北向4.3万，这个价现在看算是很贵了吧？但业主超级自信，据说只要谈价他就反价，这种多少拿下来算笋的呢？
回答：4.3肯定贵，具体价格还要看是哪一栋什么楼层，4.3天河的盈彩美居都可以上了，业主这么硬你就换一个小区上吧，比如万科城市花园这些还没那么硬的，如果买黄埔，尽快吧，如果可以买天河，金融城大把挑的
提问：雕叔，请教一下，已有一套盈彩，在老黄埔再纯投资一套，总价多w，金碧，学府里，黄埔花园，中鼎君和，计划长持，请帮我分析一下上哪个小区呢？感谢！
回答：已有盈彩，鱼珠这个点你已经布局了，金碧pass,所以也不建议你把鸡蛋放同一个篮子了。学府里pass，不满2，税费贵剩下就是黄埔花园跟中鼎，中鼎也就学位欠缺，其他都不错，两个盘，哪个笋的去哪个最后你也可以一下金融城的天朗明居。昨晚文章提到，不错的
提问：想问雕叔，深圳还有投资的潜力么？前两年没去深圳买，后悔啊，现在还适合入深圳么？
回答：深圳肯定有投资潜力，只不过目前好的地段已经有了一小波涨幅了，现在去深圳其实不如在广州深耕了，对比之下明显珠江新城的中海花城湾那些太便宜了，趁广州还没起势，钱多的直接在天河公园，琶洲，珠江新城上车吧
提问：雕叔你好，之前你推荐中海康城，美林誉府和盈彩美居的三房，投资兼自助的话哪个更优？可以帮忙分析一下吗，谢谢
回答：自住的话，康城跟盈彩不如美林誉府，而且誉府比较新投资的话，康城跟盈彩都是网红盘，潜力大。只不过目前杠杠一般般，特别是盈彩，放盘价很坚挺。誉府就不建议了，太贵了
提问：雕叔，品秀星瀚怎么样？中介使劲推这个盘，说很好。但是周围好像啥都没有。以后有升值空间吗？
回答：你要明白一个道理，好东西中介不用推大家都会找上门去的盘才是好盘，比如保利天汇二期，鱼珠的富力茅岗旧改。中介使劲推，因为卖不动，所以给了很高佣金提成他们，你去的话就是韭菜升值空间不大只能这么说，太偏位置，番禺最好的位置在南村万博，要买就买那里去。而且目前这个盘定价过高，不过直接去隔壁佛山买，性价比更高。番禺毕竟是一个处于广州中间水平的区而已，能搞好万博已经算不错了，所以。。。。
提问：雕叔，海珠区的高评率会比天河的高评率多一些。也就是说同样大小的房子。一百万首付可以在天河买一套，两个五十万的首付可以买两套在海珠。不限制房票的前提下同样的首付是买天河的好，还是买两套海珠的好。请教雕叔
回答：从评估价来看，无论是海珠、天河，还是越秀、番禺评估价都在下调，尤其是过了年之后的3-4月份，某些区域的评估价不忍直视。在这种情况下，如果你是一个纯投资客，注重杠杆，且手上房票不受限制，那么可以考虑买多面积的情况下，把杠杆用上不过，雕叔的建议是既是是投资的话，周期也不能低于3-5年，所以一个区域和楼盘的增量也不能不考虑，反正我买房的投资周期就是5年以上
很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复
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