受疫情影响今年山东乃至全国的房价大部分都有下降趋势。
山东沿海前几年炒得比较火热的海景房怎么样呢？价格是真的降了还是仅仅是用降价作为噱头宣传呢？
山东龙口东海*金海岸我在山东省龙口市东海旅游度假区，这里22公里的海岸线都是海景房，有来自全国各地的人。因为本人在房地产行业工作多年，对这里的房价比较了解，现在就来说说今年的房价和什么房子比较受欢迎。
新房价格未降，但促销力度加大，销售近日开始回暖
龙口东海旅游度假区的海景房现在分为两个阵营，开发商的新楼盘和以往的二手房。今年新房价格较之去年相比普遍没有明显变化，价格未上涨也没有下降，但开发商的优惠力度比去年加大，实际上也是一种变相的降价。
比如某知名开发商去年的交2万抵4万活动升级为3万抵6万，折扣相应也更低。其它开发商也一样均有特价房等变相降价活动。
降价归降价，目前随着疫情的平稳，有些开发商已经逐步取消了大力度的促销，甚至个别稀缺地段的海景房已经开始小幅涨价，比如龙口东海旅游度假区东部新城的楼盘，近日已经开始调价，每平米小幅上涨元。
网络配图二手房冰火两重天
作为一直物美价廉的二手房，今年也是出现两极分化。最受欢迎的房源是一楼带小院的户型，其次是五楼六楼的顶层，三四楼成了老大难。
为什么会出现这种情况？
首先，海景房在以前还有很多来投资的客户，所以各个楼层都有人喜欢看中。而今年由于经济形势不明朗，投资客已经没了踪影，来买海景房的基本上百分百都是自住养老的，也就是说10个客户有10个都是老人，老人的要求很简单，房子便宜，有个院子，进出方便能养花种菜，这就导致了一楼的房源极其紧俏，几乎是推出新房源用不上一周就会售出。
而一楼的房源精装未住的更受欢迎，毛坯房相对销售较慢，原因无外乎购房者多是老年人，没有精力装修，都希望买个现成的直接住。
目前龙口东海两室一厅的一楼基本售价在32-35万左右，如果有价格明显偏低或者偏高的房源大家需要警惕，问清楚再购买。
山东海边待售的一楼花园洋房再有就是说五六楼的房源，因为东海步梯楼较多，这种不带电梯的顶楼和次顶楼很不适合老年人居住，所以今年顶楼价格很低，十多万的房子比比皆是，这种房子也吸引了很多来龙口工作的年轻人作为过渡住房购买。
而三四楼这种在城市盘中的*金楼层，由于老人嫌高，年轻人嫌贵，反倒成了滞销楼层。
现在买一楼带院的房子合适吗？
龙口东海旅游度假区，定位就是养老度假，所以园区内以中老年人为主，一楼带院子的房源是最受欢迎的，今年价格普遍不高，如果确实有自住需求，年到是个买房的好时节。
有人说海景房买到手里就赔钱，卖不掉，对于有些楼层确实是这样。所以买房前要调查清楚这里买房的人都是什么需求，您选的房子是不是需求量最大的房源，只有这样将来才不会赔钱出售，而一楼带院子的房子正是这样的房源。
目前，龙口东海一楼带花园的房子只有二手房，新建楼盘均没有带院子的户型（别墅除外），从7月份开始一楼的房源就开始紧俏，房价也开始小幅上升，这种上涨完全是因为需求过大导致的，并不是市场炒作造成的。
正在参观样板间的购房者而前些年买了海景房现在想卖掉的业主，如果不是急需用钱，我也建议您今年不要卖房，年头不好，卖不上价，可以静观其变，等待时机。
本文仅是我的个人观点，请不要以此为依据卖房购房，楼市有风险，请根据自身条件谨慎选择。