我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
买房问题私信提问
提问：雕叔，东莞凤岗镇和塘厦镇的房子怎么样，方便介绍下吗
回答：这个区域不熟啊，大致可以说一下的凤岗挨着龙岗，挨着龙岗大运，塘厦更加远离深圳一些，总体来看，能凤岗就不要塘厦，东莞这两个小镇其实投资属性不错的，被好多深圳人买空了
提问：雕叔大神，目前广州两套房，都有房贷，手上有些子弹，是放银行理财合适，还是去武汉杭州或者珠海买个房子合适
回答：这个问题本质就是有没有比二线房产投资更好的资金处置方式，有两方面影响因素：一是时间维度，二是驾驭能力，第二点上把理财改为炒股一样。从时间维度上看，理财是一种短期能看到收益，长期损失机会成本的。如果你的钱是长期不用的，买二线房产收益一定是远高于理财的；你的钱2-3年内要用，买房产就是不考虑流动性，这么短时间也不能确定收益。从驾驭能力看，理财相对简单但分化极大，房产难度次之，炒股最难（炒股的时间维度=房产的）。理财看似简单，但是由于标的和规则不同，很多理财挂钩期指、外汇，本质上对*的结构化产品，亏损概率极大，这种品种一旦遇到就惨了。结论：个人认为，对于普通人，短时间不用的钱，买自己看得懂的理财或货币式基金，用低收益获取安全性；长期不用的钱，买二线以上房产最靠谱，也最好驾驭。
提问：雕叔目前是这样佛山桂城金地珑悦一套76平两房年买的，广州萝岗的华标峰湖御景76平两房年买，都还在月供。是否应该抛掉佛山的置换到广州来，这种情况应该怎么调整收益最大化？
回答：核心问题在于房票、贷票以及和首付预算之间的关系。从城市轮动和房地产周期来看，佛山桂城的房子其实并不好卖，比较难，也不是说你想卖掉就能置换过来的，比较难卖的。但整体看：在子弹和房票紧缺的情况下，优先选择广州是对的。
提问：为什么商业公寓回报率比住宅低那么多？
回答：你尝试去买一套公寓，对比业主买入价，你就知道它能挣多少？供应量大，流通性低，没学位，不是70年产权以及联系税费重都影响供血的涨幅
提问：雕叔，美林湖畔，骏景花园两者学位是什么情况？能否分享一二
回答：美林湖畔：前进路小学——村小骏景花园：骏景小学——市一级美林湖畔的就不要指望学位了，这个小学几乎是天河最差的了；骏景小学还不错，在天河属于二档，小学不错，初中一般般
提问：怎么找笋盘，有具体步骤吗？
回答：现在热门板块如金融城，老*埔或者市中心放盘的，没有笋盘这一说了，如果真要笋盘，只能靠自己谈下来，这是事实，稍微笋一点基本被有心人消化掉。另外要提防某些不良中介给你推的假笋盘，一般都是那种二楼或者有债务纠纷的盘，看着笋，实则坑
提问：雕叔，尚东美御，粤海丽江花园，誉峰园，中海观园国际，这四个盘细细对比一下，以自住为主，兼顾投资功能，是您您会怎么精挑细选？
回答：你的这个排序，尚东美御，粤海丽江花园，誉峰园，中海观园国际，单价依次升高，这是事实如果自住：肯定首选誉峰和观园，尤其是观园，在建筑质量、物业、产品设计上尤佳如果投资：肯定是前两者，单价低，杠杆足自住为主，兼顾投资的话，雕叔会选：誉峰雕叔是一个视觉动物，一早就被誉峰的叠级园林、室内外恒温泳池，以及港式设计的户型，还有酒店式的宁俊物业所折服
提问：雕叔你好可以聊聊自在城市花园一二期么？预算首付在60w以内，月供仅-。男方已有一套天河自住，婚前女方想把房票用完。所以这套纯粹作为投资。网上搜索发现这个盘比周边的华南碧桂园等便宜不少，了解到主要原因是附近有个垃圾焚烧厂和墓地，但是两室的租金几乎可以3k5-3k8。想劳请雕叔分析一下自在城市花园的投资价值
回答：是的，自在城市花园其实是存在硬伤的，一方面是垃圾焚烧厂，一方面是墓地，还有就是紧邻着番禺大道会比较吵，至少是有部分楼栋很吵的所以价格就便宜了呗，如果投资，60万以内，首选华南碧桂园和雅居乐花园，尤其是雅居乐花园，60万首付是可以买到两房的，问题不大有问题，找雕叔
提问：大佬，问下左右的预算，需要三房，投资兼自住，投资为主，但是也要住的舒服，在越秀工作所以不想太靠东，天河公园西门是最好选择么？如果有其他选择，能麻烦讲下么？
回答：三个区域都可以选择：1、天河公园西门，也就是所谓的天府路板块2、华景新城后面的几期，华景里、锦苑、珠江俊园3、天河北板块，龙口东、龙口西
提问：请问雕叔怎么养好流水呢？我找朋友公司每月初转一笔钱到我个人银行卡，他说要当月底还回去公司账户，就作为公司借钱的形式帮我个人流水，这样操作有没有用呢？
回答：流水的本质就是一个公司（或者某一个固定的人），每个月固定日期给你转固定的金额，这个叫流水如果1号转，30号被转回去，这个就太明显了，银行是一眼就看出来了，甚至都不用一眼，半眼就看出来了，因为你账上没有结余和结息，相当于今天进明天出流水的精确定义，就是一份代发工资，你按照正常的使用和消费即可，必须今天吃都城、明天做地铁，周五的时候去K歌王唱歌，周日去看恒大比赛，等等，这才叫正常的流水你不可能1号收到2万元，中间不动，到了30号，原封不动的转回去2万，这样不行的
提问：雕叔好，请问保利学府里后续潜力如何？预计长持5年，包括了所有费用后，南向3房2卫望花园4.9的单价值得入吗？自住为主，打算5年后小孩读书再买个华景1房
回答：包了所有费用4.9万的单价，显然里面是包含了增值税，南向单位勉强买的过吧，至于后续5年后再买入学位房，属于比较久远的事，可以不用这么早去规划
提问：雕叔，我现在有房贷，还有一笔快三十万的信用贷，一年期先息后本的，我看到你之前星球发布的五月最优信用贷，想问下我可以申请吗？想把我这个5.88％的信用贷换下来，觉得有点贵了，我公积金个人缴纳快元了，有副高职称。
回答：可以，需要把之前的信用贷结清，拿到结清证明再来申请。你的公积金个人缴纳部分足够了，再辅以职称，可以尝试冲击下最高五十万的额度。[得意]
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