中介：我们这边出了一套房子，性价比很高，你今天能来看房子吗？我：那我等周末再去吧。
两天后——
我：我准备周末去看看房子。中介：房子已经被其他人定了，估计要看其他房子了。
我天，二手房现在这么好卖吗？业主要反悔不卖，提高价格的情况会再次出现吗？分分钟怀疑人生，但是理智告诉我，这不科学！
之前看中原区的二手房是因为教育资源，商圈，地铁都不错，并且性价比还算可以。现在这么火了吗？我决定重新去调研一下中原区的二手房市场！
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二手房真相
没有实地调研，就没有发言权，一切让市场来说话！我们先看两组数据：
▼锦艺国际华都
▼红河瀛园
调研过程中，二手房并没有中介营造的那么好卖。特别是那些没有地铁、学校，商圈加持的楼盘价格有所下跌，像锦艺这些楼盘横盘的比较多，但是有可谈的空间。从上两幅图中近一年的房价变化中可以看出。
一般来说，只要有商圈，地铁，还有学区加持的地方，小区的保值能力都不会太差。所以就挑选了这些区域的部分小区做样本来分析。
▼调研的大致区域
▼区域内的楼盘
备注：由于小区比较多，大都选择次新房以及比较好贷款的房源。老家属院比较多，每个区域都会选择几个作为样本。二手房根据装修，楼层，楼栋等不同，价格都会存在价差。
1锦艺商圈
▼锦艺国际华都
提起中原区，肯定要提到西区的标杆，锦艺城。锦艺国际华都底商下边有不少中介公司，甚至不远处，你就能看到一家中介公司的两个门店。
房龄在5-10年是比较好卖的，因为牵扯到交税费的问题。10年以上的房源买家就会比较少。棉纺路沿线的锦艺国际华都，盛润锦绣城还有方圆经纬都是中原区比较热门的楼盘。
特别是锦艺国际华都。89的户型是比较畅销的户型，因为赠送面积比较多。还有锦艺引进的互助路小学，算是一个均好的项目，小区品质在这两个中算是比较不错。平均价格在2万左右。
盛润锦绣城，容积率比较高，并且小区环境一般。价格在1.8万左右，并且有伊河路小学锦绣城校区。
方圆经纬，品质比较一般，虽然在年伊河路小学锦绣城校区划片范围，但是会紧着盛润锦绣城的孩子先上。
对于老城来说，家属院会特别多。尤其是中原区，国棉厂也比较多。锦艺城旁边的国棉一厂，年划片为互助路小学锦艺校区+地铁+锦艺城，年的房子，价格在1.3万左右，双气。
按照规定房龄+贷款年限不超过40年，像这种家属院贷款年限是比较高的。
这附近的家属院会比较好出租一些，出售的价格也比西站路的老家属院要贵每平。比如宏远馨苑。
在讲解附近房源的时候，我问二手房是不是都不好卖了，为什么还这么贵？中介冷笑了一下。然后给我讲，成交周期一直在缩短，客户只要看两次都会定下来。他还责怪我，看房晚了。
可是在他们店里待了一个小时，没有看见一个人来咨询。然后带着我去看错过的那个小区相似的户型以及相似的价格。
这个时候，真心不知道是为还有房源笑，还是为他的表演而哭。只想说，不会逼定客户的置业顾问，不是好演员，一个金马影帝就此诞生！
2伊河路小学
互助路小学和伊河路小学总校区附近大部分都是家属院，在两个学校转了一圈，很少有中介公司。这些家属院年代差不多在80-90年代的居多。
以伊河路小学为例，差不多年代和面积的老家属院，有学区跟没有伊河路学区的总价差40万左右。据了解，伊河路小学的名额5-6万一个。互助路小学锦艺校区的名额在4-5万一个。
学府一号有外国语学区，价格差不多在2万。外国语名额15万一个。
虽然，以上都是伊河路小学和19中的学区，但是学区房的价格已经不低了。要买这些带有学区的家属院，杠杆很少，80年代左右的房子，是需要全款。且居住环境一般。对于钟爱学区的购房者，单价买个名额是比较划算。
3中原万达
▼万达广场
中原万达商圈，目前地铁1号线覆盖比较弱。周边的教育资源也不如伊河路小学和锦艺城商圈强。这个区域的价格偏低一些，万达广场小区在片区还不错，但是有的地块比较小，整体的绿化比较一般。
在调研过程中，给一个低于1.7万的客户打电话，但是客户要求加到平均价格。看了另外一套房子，房东的价格可谈。
在这个片区中，想要一个90平左右的三房是比较困难的。对于三房要么就是老家属院70-80平的三房，要么就是多平的大三房。
家属院的价格也相对来说在1.1-1.2万，比有学区和地铁加持的要低1-2千。
如果在这个区域内购买，可以去看看昆仑华府，正商颖河港湾。但是对比新房和昌湾景国际，1.3-1.4万的价格，你会如何做呢？
4地铁1号线
▼金源第一城
地铁1号线，从嵩山路到四三环，新楼盘是不多。大多都是家属院，比如国棉三厂，一厂，富丽家园等等，所以这一片的交易不是很多。但是家属院的价格次于有学区的家属院。
保利百合，是年，建成年代比较新，价格在1.8万左右。小区环境不错，保利开发。
年代稍微新的二手房，价格都在1.5万以上，学区价值较弱。中原区教育资源比较好的在建设路以南，陇海路以北，嵩山路以西，桐柏路以北这个区域。
在地铁1号线沿线有个新盘，五建新街坊，价格在1.5万左右，不少中介公司会推荐。
其实地铁的价值是显而易见的，特别是缩短空间距离。尤其在北上广深，打车都没有地铁快。
5五龙口
在整个区域中，这个片区的价格是比较低的。没有地铁，距离商圈有一定距离，环境也不是很好，还有要搬迁目前还没搬的电厂，以及横穿的铁路。
不过这个片区年代以后的房源比较多，区域内正商的楼盘还是值得